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主题:房价上涨卖家频繁违约 购房者该怎么办?

发表于2017-06-01

2017年1月,海州区法院受理房屋买卖合同纠纷案件61件,2月104件,3月130件。从这组数据中我们可以看出,随着房地产市场日渐升温,房地产纠纷案件数量也在急剧增加。仅4月25、26日两天,海州区人民法院就受理了8起因卖主要求涨价而引发的诉前财产保全纠纷。8起案件案情基本相同:二手房协议签订后,卖主要求涨价,或宁肯毁约双倍返还定金也不配合买主过户。随着房地产行业的不断升温,面对卖家违约,购房者该怎么办?


案例一:


在港城上班的王先生,去年年底看中了市政府附近的一套房子。在中介提供的房屋买卖协议上,双方都签了字,并交了1万元定金。春节过后,王先生就开始联系卖家,商量付房款以及过户事宜,这时卖家在电话里犹豫了,说小区业主QQ群里都在讲市政府旁边的房子还要涨价,自己不卖了。


卖家不急,买家急。王先生付了购房定金,自然理直气壮,他直接找到卖家,称双方白纸黑字签了合同,自己还付了1万的定金,卖家没有权利说不卖就不卖!卖家的意见也很明确:定金可以全额退,他愿意双倍支付违约金。愤怒之下,王先生诉至海州区法院。


法院经审理认为,双方签订的房屋买卖合同真实、合法且有效,卖家以不作为方式拒绝履行合同明显属于违约,现原告王先生选择继续履行合同,被告应当承担继续履行合同的违约责任。


案例二:


二胎放开后,港城李先生发现自己家变小了,急忙买房,在东区万达广场附近看中了一套120平米售价100万元二手房,双方签订了买卖合同,并付了40万元首付款,余款待李先生从银行办理按揭贷款后支付,不料一个月后贷款批下来后,卖家电话通知李先生房子不打算卖了。李先生通过中介一核实,原来卖家签订了房屋买卖协议后,又在其他中介挂盘,加价出售,标价120万,很快售出了并迅速办理了过户。李先生起诉至海州区法院。


法院经审理认为,被告“一房二卖”,违背诚实信用原则,已严重违反合同约定。法院判决解除合同,卖家赔偿李先生实际损失22万元,退还首付款40万元,合计62万元。


法官解析:


售房协议一般会约定“定金”,甚至是“违约金”,但由于卖家经不起价格上涨诱惑而撕毁合约的情况仍然频频发生,此时,在房屋尚未转售也没有过户时,买家可以在定金索赔、违约金索赔或者要求继续履行合同(交房)之间择一维权。


如果涉案房屋已被“一房二卖”,也就是已经被转售他人且已办理过户,那么依照《物权法》对善意第三人(最终买家)的交易保护,前手买家是无法起诉要求继续履行合同的,并且“合同标的”早已被转手,新的买家已经开始享受《物权法》保护了,前手买家只能在定金索赔、违约金索赔、赔偿实际损失之间择一维权。那么赔偿实际损失怎么计算呢?根据《合同法》第113条的规定当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,应赔偿因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益。案件中,房价上涨后房屋的现价值与合同约定的交易价格之间的差额,应视为合同履行后,买房人享有的可得利益。


最后办案法官提醒广大市民:买卖房屋需谨慎。一旦签订合同,就必须遵守民事行为的帝王准则:诚实信用。法院在审理案件时,只要合同是双方真实意思表示,不违反法律规定,就会判决继续履行合同或赔偿包括涨价部分在内的全部损失。趁火打劫要求涨价的卖主最终可能不但拿不到涨价款,还要承担诉讼费、保全费、律师费等损失。同时失掉的,还有自己作为一个人的美德:诚信。


来源:连云港市海州区人民法院


发表于2017-06-01
仲裁委秘书处,您好!您所发的帖子“房价上涨卖家频繁违约 购房者该怎么办?”已被设置为精华帖,请再接再厉多发好帖。
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