如今的房价高得让很多人只能站在远处观望，而无从下手，尤其是一、二线城市的房子，更是如此。不过，房地产的吸引力并未因此消失，不少投资者开始寻求别的途径投资房产，如公寓投资等。
但公寓投资到底值不值？收益又该如何算？不仅要看地段！最重要看回报率！
一、公寓投资存在哪些优势和缺点？
在了解公寓投资存在的优势和缺点之前，先来看
从表中，我们可以对优势和缺点进行简单总结：
优势：
1、由于公寓的面积普遍较小，因此总价也要比普通住宅来得更低，让更多人能买得起，同时还降低了还贷压力；
2、公寓多数处于繁华地段，生活配套齐全。如果自己居住，生活和出行都很方便；如果作为投资品，不仅能享受一定的回报率，也便于出售转让。
3、在政策方面，在一些城市购买普通的商品房是有限购措施的，但公寓就不受限购约束。
缺点：
1、产权年限多数为40年，有的也有50年，但普遍比普通商品房来得少；【不过现在有自动续费政策，产权不用很在意】
2、生活成本比较高，物业费、水电费等很多都是商业性质的，比普通的商品房高出不少。【据说公寓未来春天很美好，可以改】
二、公寓投资的收益怎么算？
任何投资品都有两面性，优势与缺点并存。但看一个项目到底值不值得投资，还得看看其收益如何。
一般来说，公寓投资的回报主要来源于租金。比如一套公寓买的时候是120万，每月租金为4000元，那根据粗略的租金回报率计算公式：
租金回报率=（月租金*12）/购买房屋总价=（4000*12）/120万=4%。
而目前公寓投资的租金回报率在3%-5%之间，但也有不错的公寓回报率可达6%。值得一提的是，公寓出租后，租金也不会一直不变的，如果该区域房价上涨，那租金也会跟着上涨，回报率也将更高。
除了上述这个公式外，评判自己的投资是否有价值，另外两个公式同样适用：
1、投资回收年数
投资回收年数=（首期房款+期房时间内的按揭款）/（月租金-按揭月供款）*12
投资回收期越长，投资风险越高。反之，投资风险则减少。一般来说，回收年数越短越好，合理的年数在8年至10年之间。
2、15年收益与房产买入价关系
物业的年收益*15年与房产购买价关系
今天给大家普及下衡量物业价格合理与否的基本公式；
如果该物业的年收益*15年=房产购买价，该物业物有所值；
如果该物业的年收益*15年>房产购买价，该物业尚具升值空间；
如果该物业的年收益*15年<房产购买价，该物业不宜投资。
三、如何让公寓投资更值？
一旦选择了投资，也要让自己“投有所值”。
如果投资者选择公寓投资，要记住以下三点：
1、首先旺地。
选择租公寓居住的人，会更看重周边的配套设施是否齐全，交通出行是否方便。投资这些地方的公寓，虽然前期投入成本较高，但预期的租金也会更高；
2、选择好的物管和开发商。
由于公寓的管理费、水电费比普遍住宅要高，而这部分成本又往往摊入租客的租金中。所以，对租客而言，如果不能得到贴心的物业管理服务、良好的安防环境和先进的配套设备，那还不如选择普通住宅。
3、看区域规划前景。
有一些公寓产品由于配套的交通以及产业还未成熟，因此价格会相对低廉。但如果该公寓所在区域有未来有发展潜力，那同样值得投资，且回报率将更高。
除此之外，投资者还需避免一些误区，不能不清楚房租渠道就贸然投资，同时带租约出售的公寓也并非是万全之计，因为此类公寓也不一定确保按时收租，建议投资者在投资前一定要了解清楚再“下手”。
如今的房价高得让很多人只能站在远处观望，而无从下手，尤其是一、二线城市的房子，更是如此。不过，房地产的吸引力并未因此消失，不少投资者开始寻求别的途径投资房产，如公寓投资等。
但公寓投资到底值不值？收益又该如何算？不仅要看地段！最重要看回报率！
一、公寓投资存在哪些优势和缺点？
在了解公寓投资存在的优势和缺点之前，先来看
从表中，我们可以对优势和缺点进行简单总结：
优势：
1、由于公寓的面积普遍较小，因此总价也要比普通住宅来得更低，让更多人能买得起，同时还降低了还贷压力；
2、公寓多数处于繁华地段，生活配套齐全。如果自己居住，生活和出行都很方便；如果作为投资品，不仅能享受一定的回报率，也便于出售转让。
3、在政策方面，在一些城市购买普通的商品房是有限购措施的，但公寓就不受限购约束。
缺点：
1、产权年限多数为40年，有的也有50年，但普遍比普通商品房来得少；【不过现在有自动续费政策，产权不用很在意】
2、生活成本比较高，物业费、水电费等很多都是商业性质的，比普通的商品房高出不少。【据说公寓未来春天很美好，可以改】
二、公寓投资的收益怎么算？
任何投资品都有两面性，优势与缺点并存。但看一个项目到底值不值得投资，还得看看其收益如何。
一般来说，公寓投资的回报主要来源于租金。比如一套公寓买的时候是120万，每月租金为4000元，那根据粗略的租金回报率计算公式：
租金回报率=（月租金*12）/购买房屋总价=（4000*12）/120万=4%。
而目前公寓投资的租金回报率在3%-5%之间，但也有不错的公寓回报率可达6%。值得一提的是，公寓出租后，租金也不会一直不变的，如果该区域房价上涨，那租金也会跟着上涨，回报率也将更高。
除了上述这个公式外，评判自己的投资是否有价值，另外两个公式同样适用：
1、投资回收年数
投资回收年数=（首期房款+期房时间内的按揭款）/（月租金-按揭月供款）*12
投资回收期越长，投资风险越高。反之，投资风险则减少。一般来说，回收年数越短越好，合理的年数在8年至10年之间。
2、15年收益与房产买入价关系
物业的年收益*15年与房产购买价关系
今天给大家普及下衡量物业价格合理与否的基本公式；
如果该物业的年收益*15年=房产购买价，该物业物有所值；
如果该物业的年收益*15年>房产购买价，该物业尚具升值空间；
如果该物业的年收益*15年<房产购买价，该物业不宜投资。
三、如何让公寓投资更值？
一旦选择了投资，也要让自己“投有所值”。
如果投资者选择公寓投资，要记住以下三点：
1、首先旺地。
选择租公寓居住的人，会更看重周边的配套设施是否齐全，交通出行是否方便。投资这些地方的公寓，虽然前期投入成本较高，但预期的租金也会更高；
2、选择好的物管和开发商。
由于公寓的管理费、水电费比普遍住宅要高，而这部分成本又往往摊入租客的租金中。所以，对租客而言，如果不能得到贴心的物业管理服务、良好的安防环境和先进的配套设备，那还不如选择普通住宅。
3、看区域规划前景。
有一些公寓产品由于配套的交通以及产业还未成熟，因此价格会相对低廉。但如果该公寓所在区域有未来有发展潜力，那同样值得投资，且回报率将更高。
除此之外，投资者还需避免一些误区，不能不清楚房租渠道就贸然投资，同时带租约出售的公寓也并非是万全之计，因为此类公寓也不一定确保按时收租，建议投资者在投资前一定要了解清楚再“下手”。